【案例】簽約11天后限購政策出臺，房主發律師函認為其違約

    去年12月10日，賈先生在鄭州市一家中介公司的見證下與房主袁女士簽約，購買其名下房產一套，總價64萬余元。簽約后，賈先生支付定金、傭金、代辦費共計5萬元。

    簽約后11天，也就是2016年12月21日，鄭州市人民政府發布相關調控通知，規定：非鄭州戶籍家庭，在本市購買住房時，需提供在本市連續繳納2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明。賈先生戶籍在外省，且沒有辦理個人所得稅或者社保，所以不具備購房資格。

    雙方因此產生爭議，賈先生討要5萬元已支付費用，但房主袁女士卻認為賈先生違約，于今年3月份發出一份律師函，告知其合同已解除。賈先生多次討要已支付費用，均被拒絕。隨后，他將房主和中介告上法庭。

    鄭州市管城區人民法院審理后，判決房主退還購房定金3萬余元，中介退還中介費用8000元。

    【說法】明知沒購房資格卻盲目簽約，出現問題需擔責

    “政府出臺限購政策屬不可抗力因素，法庭認為雙方均不違約。”該院民一庭庭長孟永紅告訴記者，買賣合同中有免責條款：如遇洪水、地震等不可抗力原因，導致合同不能履行的，甲乙丙三方互不承擔責任。鄭州市人民政府出臺的限購政策導致了一批類似賈先生這樣，簽過了購房合同，卻沒有辦理過戶手續的用戶，無法購房，但這個政策屬于不可抗力因素，雙方均不存在違約，那么，房主就無權扣押賈先生的定金。

    雖然中介促成了雙方簽訂房屋買賣合同，但中介的居間行為并沒有完全完成，為此，賈先生只需要承擔合理的中介費，法庭酌情為5000元。

    限購政策實施后，不少沒有資格的買方，聽信中介的說辭，認為只要花錢，就可以辦理相關的手續，讓其擁有買房資格，一旦出現問題，誰來擔責？孟永紅介紹，實際中的確存在這樣的案例，但買方如果明知道沒有購買資格，依然輕信中介言論，盲目簽約，房屋買賣無法成交，則其需要承擔相應的責任。線索提供徐曉艷陳學敏