在房地產(chǎn)領(lǐng)域，有一個(gè)通俗的詞語(yǔ)來(lái)形容這樣一個(gè)群體——他們有不得不買(mǎi)房的強(qiáng)烈因素，同時(shí)又資金有限，買(mǎi)房時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮自我承受能力——我們稱之為“剛需族”。
在城市化的進(jìn)程中，“剛需族”成為不可忽視的一大購(gòu)房群體。
10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），其中真實(shí)呈現(xiàn)和描摹了鄭州剛需購(gòu)房群體在購(gòu)房總價(jià)、面積、區(qū)位等方面的選擇特征，以及置業(yè)需求和消費(fèi)趨勢(shì)。
河南商報(bào)記者周茜
鄭州是剛需置業(yè)友好城市：套均總價(jià)112萬(wàn)元，套均面積87.74平方米
在鄭州的剛需群體，一般會(huì)買(mǎi)總價(jià)多少、面積多大的房子？報(bào)告首次盤(pán)點(diǎn)了主要城市“剛需上車(chē)基準(zhǔn)線”。
報(bào)告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺(tái)近1年來(lái)剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本。
在30個(gè)城市中，一線城市北京（350萬(wàn)元）、深圳（345萬(wàn)元）和上海（295萬(wàn)元）剛需“上車(chē)”門(mén)檻最高，組成了“300萬(wàn)元區(qū)間”的第一陣營(yíng)。廈門(mén)（266萬(wàn)元）、杭州（226萬(wàn)元）以超過(guò)200萬(wàn)元的水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)。
而鄭州在30城中排名第21位，套均總價(jià)在112萬(wàn)元，接近西安（115萬(wàn)元）、石家莊（113萬(wàn)元）。具體到房屋面積上，鄭州剛需購(gòu)房套均面積為87.74平米，在30城中排名第7位。
相較于上海、北京等一線城市套均面積不足70平方米，鄭州剛需負(fù)擔(dān)相對(duì)不高、購(gòu)房面積相對(duì)較大。
這也從另一個(gè)維度印證了鄭州是個(gè)“剛需置業(yè)友好城市”。從性價(jià)比來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)價(jià)格低、面積大的房子無(wú)疑是最優(yōu)的。
當(dāng)用價(jià)格和面積來(lái)進(jìn)行二維分析，報(bào)告指出，鄭州、成都、青島、武漢、西安、佛山、長(zhǎng)沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市，都屬于“大面積、低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市。
鄭州剛需購(gòu)房群體是啥樣？平均年齡31.9歲，大多是周邊城市人
剛需群體到底是何年齡、是何性別，有哪些共性？貝殼研究院基于平臺(tái)數(shù)據(jù)，對(duì)30個(gè)樣本城市的剛需客群進(jìn)行了分析。
具體到鄭州，剛需平均購(gòu)房年齡為31.9歲，相較于天津、上海、北京35歲以上的年齡更加年輕。重慶剛需購(gòu)房年齡最低，為29.4歲。
一般來(lái)說(shuō)，區(qū)域核心型城市，周邊地區(qū)人口規(guī)模大，城市人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，所以吸引了大量年輕人定居買(mǎi)房。
性別占比如何？從30城整體來(lái)看，購(gòu)房者中女性占比約為46.3%，在鄭州，出現(xiàn)了更強(qiáng)勁的“她經(jīng)濟(jì)”。報(bào)告顯示，鄭州剛需購(gòu)房女性占比超過(guò)男性，達(dá)54.6%，樓市“她經(jīng)濟(jì)”更強(qiáng)勢(shì)。
而戶籍?dāng)?shù)據(jù)也反映出剛需群體的人口來(lái)源。
報(bào)告中提到“除一線北上廣深之外，絕大部分城市剛需來(lái)自周邊城市，強(qiáng)省會(huì)城市合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等剛需購(gòu)房前十來(lái)源皆為省內(nèi)城市，占比達(dá)七八成”。具體到鄭州，剛需購(gòu)房群體中本地戶籍只占了17.5%，虹吸效應(yīng)明顯。
而在相鄰省份，武漢剛需購(gòu)房者本地戶籍占比為35.3%，西安為24%。
未來(lái)消費(fèi)計(jì)劃：超八成消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)一年房?jī)r(jià)與目前持平或微漲
從理想到現(xiàn)實(shí)，買(mǎi)房距離剛需群體還有多遠(yuǎn)？
在貝殼研究院對(duì)2987人的在線問(wèn)卷中，六成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計(jì)劃首付款）在30萬(wàn)元以內(nèi)。
而30萬(wàn)元的首付區(qū)間，即便在鄭州置業(yè)也稍顯吃力。根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年9月鄭州全市商品住宅銷售均價(jià)為11944元/平方米。
按照11944元/平方米的均價(jià)來(lái)計(jì)算，想要買(mǎi)一套90平方米的房子，總價(jià)約為107.5萬(wàn)元，首付需要32.2萬(wàn)元。
因此，購(gòu)買(mǎi)首套房，不僅要考慮購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，也是對(duì)其家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力的考驗(yàn)。報(bào)告調(diào)查顯示，對(duì)于無(wú)房人群，購(gòu)房資金來(lái)源于自己、配偶、家人三方的比例，達(dá)到了29.0%。
此外，在近年來(lái)“房住不炒”政策堅(jiān)決執(zhí)行之下，房?jī)r(jià)上漲投機(jī)性因素有所消退，消費(fèi)者心態(tài)趨于平穩(wěn)，超八成消費(fèi)者認(rèn)為所在城市未來(lái)1年內(nèi)房?jī)r(jià)與目前持平或微漲。
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
編輯：周茜
